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2021年名典法实施对买房有影响吗

《中华人民共和国民法典》被称为"社会生活百科全书",是民事权法的宣言书和保障书,是人民民事权利的保护法典,共分为7编,依次为总则编、物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编,加上附则,

01


新增房屋“居住权


《民法典》第三百六十六条:居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。


也就是说从2021年起,每一套大产权房子都拥有三种不同的物权属性,分别是土地使用权、房屋产权、居住权。以后我们除了关注抵押、查封的情况外,还需要增加一个新的查询项目,那就是查询房产是否设立了居住权。


按照民法典规定,“居住权”的设立一个是采用书面形式订立居住权合同,还有一个方式就是以遗嘱方式设立居住权。设立了居住权的房屋,其自由处置受到限制,在房屋交易过程中可能会遇到障碍。甚至就算房屋完成了过户,因为所购买的房屋已经登记了“居住权”,买房者也可能无法入住。居住权期限届满或者居住权人死亡,居住权才消失。


02.设立“居住权”的房屋不得出租标题


《民法典》第三百六十九条:居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。


由于居住权只有居住的权益,所以设立居住权的房屋是不能租赁的。如果有房客签订了设立居住权的房屋合同,合同无效。

03. 住宅70年到期后自动续期,费用待定


《民法典》第三百五十九条:住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。


该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。


根据2021年新规,住宅70年产权到期后,可以自动续期,不需要手动提出申请。这解决了很多人担心产权到期之后的问题。对于续期需要缴费的标准,在民法典中并没有具体规定,将依照续期时行政法规的规定办理。


所以买房的时候除了户型、地段之外,务必关注要买房子的土地使用权期限,如果所剩时间较短,那么您还将面临一笔续期的花销。


04


房产登记后,房子才归你


《民法典》第二百零九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

 

不动产物权变动登记生效是原则,不登记生效是例外。不动产物权变动必须依照法律规定进行登记,只有经过登记,才能够产生物权变动的效果,才具有发生物权变动的外部特征,才能取得不动产物权变动的公信力。


05. 不动产物权变动合同,成立时才生效。


《民法典》第二百一十五条:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。


合同效力与物权变动区分原则:


1、不动产物权变动合同属债权行为,物权变动本身属物权行为,原《担保法》对此没作区分,原《物权法》作了区分,《民法典》继续予以确认。


2、区分原则引起的法律后果:合同生效后,物权没有办理登记之前,一方借故否认合同效力的,对方有权主张合同有效,并有权主张进行物权登记而得到约定物权。

06. 购买期房后,可预告登记保障权益。


《民法典》第二百二十一条:当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。


预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的,预告登记失效。


预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记,是相对于“本登记”或“终局登记”而言的登记制度。商品房预售合同备案不等同于预告登记,不具有预告登记的法律效力。


07


抵押中房产,不用解押可直接过户


《民法典》第四百零六条:抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。


抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。


2021年民法典新规规定,在押房产可直接交易并过户,不需要缴清全款或提前征得银行同意。但需要注意的是,银行依然具有这套房子的抵押权,如果过户后不及时偿还银行贷款,银行依然有权申请处置这套房屋。


08. 尊重他人劳动成果,中介费不能省


《民法典》第九百六十三条:中介人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,根据中介人的劳务合理确定。


因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的,中介活动的费用,由中介人负担。


根据新规规定,如果是用了中介服务并获得了交易资源,如果逃单的话,中介有权起诉。


众所周知,在购买二手房的时候,中介公司所收取的中介费并不便宜,看着这么大一笔钱被中介收走,不少人都表示心疼不已,因此逃避缴纳中介费的情况时有发生,导致房屋中介人员白忙一场,却无法收到本应属于公司的中介费,有很多中介公司为此不得不与客户对簿公堂。


此次,国家从法律层面上给这种投机取巧、逃避中介费的不诚信行为一个否定的评价,以法律条文的形式告诉这些人,这样做不行,需要尊重中介人员的劳动,按照相关规定缴纳中介费。

9、胎儿有继承权,遗产分割保留其份额


民法典明确了以下几种人可以继承遗产,从今以后侄子外甥可以继承伯叔遗产,出嫁的女儿也有平等的继承权,胎儿有继承权,遗产分割保留其份额,城镇户口子女,能继承农村户口父母的房子。


10


 无权处分合同有效


《民法典》第五百九十七条:因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。


新规规定,因房屋出卖人未取得处分权从而导致房屋无法过户的,买受人有权解除合同。当然,需要说明的是,无权处分是指卖方不是房屋所有人或授权人,不要与法拍房搞混了。

 

11


租赁要求


《民法典》第七百三十四条:租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。


《民法典》第七百二十六条:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。


优先承租权是指同等条件下优先权,如果价格达不成一致,那么优先承租权将不再享有。所以租房人要想获得优先承租权,就要匹配最新的租房价格,这点比较难。


在出租人出售房屋时,租房人如果想购买出租人的房屋,必须要及时表达自己想购买的意愿,时间仅为15日,否则将丧失优先购买权。这就避免了承租人不是真心地购买房屋,仅为延长租期的现象的发生,同时也减少了出租人的困扰。


12


房子被转租可提出异议



《民法典》第七百一十八条:出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。

 

值得注意的是,如果出租人同意承租人转租,那就不能再解除合同了。所以作为房东的你在是否同意转租的事情上,一定要谨慎考虑。


13


业务会成立,有关部门和居委会给予指导和协助

《民法典》第二百七十七条:业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

 

14


业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力

《民法典》第二百八十条:业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

 

15


小区公共部分的收入,是属于全体业主

《民法典》第二百八十二条:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

 

也就是说,小区里面的公共停车位,广告等的收益,以及小区公共部分的收入,是属于全体业主的,碰到市中心的小区,买房不交物业费或者还能赚钱也成为了可能。


最后一次编辑于  01-09  
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